Il mercato immobiliare a un anno dalla guerra: i cambiamenti e le nuove opportunità

by immobiliarerivieradeicedri on 5 Marzo 2023

E’ ormai passato un anno dallo scoppio della guerra in Ucraina. La situazione geopolitica che ne è seguita ha aggiunto incertezza ad un contesto economico che, prima dell’evento, era già influenzato dall’inflazione e dalla crisi degli approvvigionamenti post-covid. Ma cosa è successo al settore immobiliare? Come è cambiato il real estate italiano e internazionale dopo un anno di guerra? Diversi esperti hanno detto la loro a idealista/news; la buona notizia è che, pur nell’incertezza, l’immobiliare continua a essere ben percepito come bene rifugio e come asset di investimento di valore.

Cosa è cambiato nel real estate a un anno dallo scoppio della guerra in Ucraina

Il mercato immobiliare, secondo gli esperti interpellati da idealista/news, non sembra aver risentito direttamente dello scoppio della guerra in Ucraina, continuando invece a reagire a un contesto che si era già creato in precedenza. In particolare, a influire sul mercato sono stati gli strascichi della pandemia, l’inflazione, le politiche monetarie della Bce.

“L’attuale scenario geo-politico influenza il real-estate sia nella sua componente di sviluppo di nuovi progetti immobiliari, ossia quella legata direttamente ai costi delle materie prime, che in quella legata alla percezione del rischio di mercato da parte degli investitori, – è l’opinione degli esperti di Rina Prime Value Services. – Sicuramente la crisi delle materie prime, l’aumento dei costi energetici e l’inflazione a doppia cifra hanno fatto lievitare i costi degli interventi, aumentando la rischiosità delle operazioni di valorizzazione e nuova edificazione, specie nei contesti periferici e nelle operazioni più importanti sviluppate su orizzonti temporali di medio-lungo termine”.

Dario Castiglia, Re/Max ItaliaRe/Max Italia

“La pandemia, e poi il conflitto ucraino, da cui le sanzioni e l’innalzamento dell’inflazione, costituiscono un quadro che ovviamente ha avuto ripercussioni sul caro vita e quindi sul potere di acquisto delle famiglie, oltre che sulle politiche delle banche centrali, – spiega Dario Castiglia, Ceo di Re/Max Italia. – L’aumento dei tassi di interesse e i criteri più rigorosi per l’accesso al credito hanno determinato un’inevitabile contrazione della domanda nel comparto residenziale che fa prevedere per il 2023 un numero di compravendite inferiore a quello del 2022. Ricadute si registrano anche negli acquisti per investimento, i cui rendimenti risentono dell’incertezza economica”.

“Il conflitto ha accentuato quanto era già iniziato con la pandemia, – aggiunge Diego Vitello, analista ufficio studi Gabetti. – L’inflazione creatasi non è direttamente legata al conflitto, se non per quanto riguarda gli aumenti dei costi energetici e la difficoltà di approvvigionamento di alcuni beni, ma ciò è bastato per far sì che la BCE aumentasse i tassi di interesse in modo tale da rallentare la domanda di acquisto e riportare l’inflazione intorno al 2%. Ciò ha determinato un aumento dei tassi di interesse sui mutui bancari, che può causare una leggera frenata nell’acquisto delle abitazioni, ma non stiamo parlando di rallentamenti significativi o impattanti”.

Il conflitto ha accentuato quanto era già iniziato con la pandemia

Al contrario, gli investimenti non sono affatto scesi durante l’anno della guerra, mostrando invece maggiore reattività a inflazione e politica monetaria. “Dal punto di vista degli investimenti capital markets, – puntualizza Francesca Fantuzzi, Head of Research di JLL Italia, – il 2022 ha evidenziato una crescita del 22% rispetto all’anno precedente, con volumi pari a 11,7 miliardi di euro. In questo contesto è da sottolineare come la crescita sia stata molto sostenuta nei primi nove mesi dell’anno, mentre il quarto trimestre abbia registrato un calo nei volumi, determinato da un approccio cautelativo, a causa dell’impatto di fattori macroeconomici quali l’aumento dell’inflazione, i tassi di interesse e la politica monetaria più restrittiva, rallentando l’attività capital markets in Italia, così come nella maggior parte dei mercati europei”.

“In tale contesto, vanno ovviamente fatte diverse considerazioni, – sottolinea  Luigi De Luca, Real Estate Manager di KRUK Italia, specializzata in Npl. – E’ innegabile che alcune tipologie di immobili stiano soffrendo più di altre. L’aumento dei costi di costruzione, per esempio, ha portato a rivalutare investimenti che prevedevano CapEx importanti. Risultato simile, seppur con motivazioni diverse, vale per il settore ricettivo; quest’ultimo, infatti, già in affanno a causa dell’innalzamento dei costi energetici, in alcune zone del nostro Paese e soprattutto per la categoria lusso, ha risentito delle decisioni prese nei confronti della Russia le quali hanno limitato sensibilmente gli spostamenti di soggetti con elevata capacità di spesa. Tutt’altro discorso quello del residenziale: seppur con un rallentamento delle transazioni, si continua ad assistere ad una dicotomia tra chi è più prudente e rinvia l’acquisto di un’abitazione (anche e soprattutto per via dell’innalzamento del costo del debito) e chi vede l’immobile come un bene rifugio.

Come gli operatori immobiliari hanno reagito a inflazione e conflitto in Ucraina

La situazione creatasi con inflazione e conflitto in Ucraina ha comunque creato dei contraccolpi a cui il mercato immobiliare, e in particolare gli operatori del settore, hanno deciso di adattarsi per fronteggiare al meglio un contesto in pieno cambiamento. Un cambiamento seguito soprattutto all’onda lunga della pandemia, che ha indotto diverse azioni per il miglioramento della gestione degli asset immobiliari, dalla spinta digitale al perfezionamento dei servizi correlati alle compravendite.

“A fronte di una generale diminuzione delle compravendite, anche noi abbiamo registrato un leggero contraccolpo a cui stiamo reagendo con azioni su più fronti, spiega Dario Castiglia, Re/Max Italia. – In primis, puntando sui nostri credit specialist in affiancamento sempre più sinergico con i nostri agenti immobiliari. Questo ci permette di offrire alla clientela una consulenza altamente specializzata anche sul fronte creditizio, puntando su strumenti innovativi che possano fronteggiare l’aumento dei tassi. La collaborazione tra agenti immobiliari e credit specialist, che già da tempo presidiano le nostre agenzie, permette di rispondere tempestivamente a un bisogno della clientela, che oltre alla matrice economica ne ha anche una emotiva. Inoltre, stiamo puntando su strumenti tecnologici all’avanguardia che offrono a chi si affida a RE/MAX la possibilità di vendere al miglior prezzo possibile”.

I momenti di crisi causano un’accelerazione dei processi di trasformazione

“Ovviamente i momenti di crisi causano un’accelerazione dei processi di trasformazione, – è la risposta di Rina Prime Value Services, – e noi abbiamo colto a pieno tale opportunità, mettendo in campo due strategie fortemente connesse fra loro: la prima è finalizzata alla specializzazione delle competenze, dando un ruolo centrale alle varie declinazioni della tecnologia in ambito real estate, mentre la seconda ruota attorno ai criteri environmental, social, and corporate governance (ESG). La diversificazione e specializzazione delle business unit presenti all’interno di RINA Prime Value Services e le acquisizioni di società dal forte contenuto tecnologico, ci permette di fornire servizi per il real estate a 360° e di dare concretezza ai temi del proptech e del fintech”.

L’immobiliare è ancora un asset in cui investire?

L’attuale contesto geopolitico e macroeconomico, insomma, non sembra influenzare in modo negativo il comparto immobiliare, ma indubbiamente crea un atteggiamento attendistico da parte degli investitori. Che, tuttavia, continuano a ragionare in un’ottica di diversificazione di portafoglio e protezione dall’inflazione, trovando in alcuni asset immobiliari il giusto mezzo per farlo.

“Il real estate è ancora assolutamente un asset in cui investire, è l’opinione di Dario Castiglia, Re/Max Italia. – Oltre al fatto che storicamente il mattone si è dimostrato bene rifugio, va tenuto presente che il valore degli immobili è destinato a crescere. Questo perché l’inflazione determina aumenti strutturali nella filiera che continueranno ad influire, da un lato, sul costo di costruzione dei nuovi immobili, dall’altro sul valore di quelli usati che è destinato ad aumentare”.

Diego Vitello, GabettiGabetti Property Solutions

“Molti investitori istituzionali sono rimasti alla finestra in attesa di capire l’evoluzione della politica monetaria della BCE per meglio inquadrare le future operazioni di asset allocation, – segnala Vitello, Gabetti. – ma ciò non ha affatto frenato gli investimenti, che hanno anzi registrato un 2022 con numeri da record. Ci aspettiamo quindi che il trend positivo persista. Rispetto, ad esempio, all’investimento nel mercato obbligazionario che, se da un lato offre delle evidenti opportunità di investimento dall’altro consente poco margine nella rivalutazione delle quote all’atto del rimborso, l’investimento immobiliare è molto più flessibile e remunerativo. Inoltre è proprio in periodi di incertezza e volatilità che la casa rivendica il proprio ruolo di bene rifugio per eccellenza”.

Oltre al fatto che storicamente il mattone si è dimostrato bene rifugio, va tenuto presente che il valore degli immobili è destinato a crescere

“Il contesto di incertezza, strettamente connesso allo scenario attuale, – spiegano gli esperti di Rina Prime Value Services, – provoca un atteggiamento prudente degli investitori con una bassa propensione al rischio, e delle famiglie che hanno un ruolo centrale nel comparto residenziale: gli investitori professionali che nel 2022 hanno investito circa 12 miliardi di euro nel mercato corporate, hanno rallentato gli investimenti in ottica “wait and see”, in attesa delle evoluzioni del contesto globale; il sentiment degli agenti immobiliari, rappresentato dall’ultimo sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia redatto da Banca d’Italia, evidenzia il crescere delle aspettative di riduzione dei prezzi ed un generale peggioramento della domanda abitativa. La situazione è ulteriormente aggravata dal rialzo dei tassi di interesse, che hanno ormai decretato la fine del periodo di denaro a costo zero, e dalla conseguente contrazione della liquidità dedicata alle operazioni immobiliari”.

“Per il mercato immobiliare commerciale europeo, l’aumento dei tassi d’interesse privi di rischio si è tradotto naturalmente in un aumento dei rendimenti immobiliari che, in una certa misura, è stato compensato dall’indicizzazione degli affitti all’inflazione (come avviene in molti Paesi europei che fanno riferimento agli immobili commerciali), – analizza Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment di La Française Real Estate Managers. – In Europa, il volume degli investimenti immobiliari commerciali per l’anno 2022 ammontava a quasi 245 miliardi di euro a fine dicembre 2022. Il volume degli investimenti è in leggero calo (-4%) su base annua a causa di un quarto trimestre particolarmente debole. In effetti, gli investitori hanno mostrato un marcato atteggiamento attendista, dovuto alla mancanza di convergenza tra venditori e acquirenti sui prezzi, in particolare per le classi di attività in cui i rendimenti erano più bassi. Tuttavia, il calo del volume complessivo degli investimenti in Europa nasconde tendenze contrastanti a seconda dei Paesi: il calo significativo in Germania (-17%) e nel Regno Unito (-5%) nasconde un leggero aumento del volume in Francia (+2%) e incrementi più pronunciati in Belgio (+115%), Spagna (+35%) e Irlanda (+20%). Inoltre, dato l’aumento dei costi di finanziamento, gli investitori a debito sono stati estromessi dal mercato, creando opportunità per gli investitori con disponibilità immediata”.

Virginie Wallut, La Française Real Estate ManagersLa Française Real Estate Managers

Gli asset immobiliari in cui investire a un anno dalla guerra

“In riferimento all’impatto che i conflitto e la pandemia hanno avuto sulle supply chain globale e sull’esplosione dell’e-commerce, – è l’opinione di Diego Vitello di Gabetti, – un settore particolarmente interessato è quello della logistica. Durante la pandemia si è registrata infatti una forte impennata e degli acquisti online che ha di fatto aumentato l’attenzione degli investitori verso la disponibilità di magazzini e centri logistici. Una tendenza che sembra aumentare anche a causa della guerra che di fatto ha determinato una strozzatura nella fornitura di alcuni beni e servizi provenienti da Russia e Ucraina e indotto molti player industriali e commerciali a riorganizzare le proprie filiere, e quindi anche gli spazi logistici e industriali, nei Paesi dell’Europa Occidentale”.

un settore particolarmente interessato è quello della logistica. Durante la pandemia si è registrata infatti una forte impennata e degli acquisti online che ha di fatto aumentato l’attenzione degli investitori

“Lato leasing si sono registrati dati positivi nel complesso del 2022 sia per l’assorbimento di spazi ad uso ufficio che logistico, – aggiunge Fantuzzi di Jll. –  In particolare, dal punto di vista degli uffici, Milano ha registrato un assorbimento superiore a quello del 2019. Questi dati ci confermano che nonostante la forte incertezza da un punto di vista macroeconomico globale, nel 2022 l’Italia si è mostrata resiliente nel contesto del mercato real estate europeo, a dimostrazione della tenuta dei fondamentali del nostro mercato. Guardando a come si sono mossi gli indicatori principali, si è riscontrato un aumento dei canoni prime per tutte le asset class, così come dei rendimenti: il prime net yield office del quarto trimestre è stato pari a 3,75%, in aumento rispetto al trimestre precedente. Il dato retail è in crescita sia nei centri commerciali (6%) che sugli High Street (3,7%), mentre la logistica si attesta al 5%”.

Riqualificazione energetica, nuove opportunità di investimento immobiliare

Non dimentichiamo, poi, le opportunità di investimento generate dalla riqualificazione energetica. L’anno appena trascorso ha infatti visto il tema ambientale, fortemente legato a quello energetico salito alla ribalta prepotentemente con il conflitto russo-ucraino, assumere sempre maggiore importanza.

“In questo periodo storico l’investimento nel settore immobiliare mostra due opportunità che emergono da alcune debolezze intrinseche al patrimonio immobiliare italiano e, in generale, alle città, – segnala Vitello, Gabetti. – Una prima opportunità è data dalle condizioni vetuste di gran parte del patrimonio immobiliare italiano, di cui circa il 50% di quello residenziale si trova in classe F e G. Se è vero, infatti, che uno dei punti di forza dell’investimento immobiliare sta nella crescita del valore di un immobile garantendo quindi una plusvalenza, la riqualificazione di tale patrimonio – anche alla luce della recente proposta di revisione della Direttiva EU sulla prestazione energetica – rappresenta il driver che più di altri consente un’operazione di rivalutazione immobiliare. Patrigest, società del Gruppo Gabetti di Valuation e Advisory, ha stimato un aumento del valore di mercato variabile tra il 3-5% per ogni salto di classe energetica ottenuto attraverso una riqualificazione. L’opportunità che abbiamo di fronte è quindi enorme sia in termini generali (di impatto sul PIL, di gettito fiscale per le finanze pubbliche, di riduzione della CO2), sia in termini di mercato per noi operatori”.

Una seconda opportunità è data invece dal ritardo che molte città italiane mostrano nel loro livello di infrastrutturazione, spesso legato a decenni di mancanza di visione urbanistico-economica o di risorse per metterla in atto.

“Un ritardo che però si traduce in un’occasione di mercato per gli investitori che decidono di puntare su quelle città che hanno deciso di avviare nuovi progetti urbanistici, – segnala Vitello, – trovando le risorse per l’attuazione, sperimentando un nuovo racconto di sé stesse attraverso un’operazione di marketing territoriale mirata. Un investimento in queste città, proprio nella fase di pianificazione e progettazione, può garantire ampi margini di rendimento e di rivalutazione immobiliare una volta che il progetto vedrà la messa a terra”.

è evidente la centralità dello sviluppo del territorio costruito come chiave centrale per il rilancio dell’economia di un Paese, centralità ribadita dall’ingente allocazione di risorse previste dal PNRR per le missioni “Rivoluzione Verde e Transizione Ecologica”

Proprio in questi momenti storici il real estate acquisisce un ruolo centrale nell’ambito dell’asset al location, – aggiungono gli esperti di Rina Prime Value Services, – nonostante l’atteggiamento attendista, cresce la domanda di prodotto immobiliare di qualità da parte degli investitori istituzionali, ossia investimenti ESG compliant, meglio se gestiti attraverso strumenti di finanza immobiliare. Nonostante le difficoltà di accesso al capitale di debito, le famiglie sanno bene che l’investimento immobiliare è un classico esempio di bene rifugio, come evidente dall’analisi del House Price Index deflated elaborato dall’Eurostat. Inoltre se guardiamo al real estate in ottica inclusiva, ricomprendendo gli investimenti in infrastrutture superando i vari meccanismi incentivanti, è evidente la centralità dello sviluppo del territorio costruito come chiave centrale per il rilancio dell’economia di un Paese, centralità ribadita dall’ingente allocazione di risorse previste dal PNRR per le missioni “Rivoluzione Verde e Transizione Ecologica” e “Infrastrutture per una Mobilità Sostenibile”. Infine, la necessità ormai diventata impellente di ridurre e/o abbandonare le fonti energetiche fossili sta comportando un incremento a “doppia cifra” degli investimenti alternativi nell’ambito dell’asset class delle Energie Rinnovabili e delle infrastrutture. In questi settori in forte sviluppo, i grandi fondi di investimento e le multiutilites stanno allocato ingenti capitali per lo sviluppo delle loro pipeline con una importante ricaduta in termini occupazionali ed economiche per tutto il Paese”.

Luigi De Luca, KRUK ItaliaKRUK Italia

Conflitto in Ucraina e mercato del credito: cosa succede agli Npl

Gli eventi dell’ultimo anno hanno influenzato in qualche modo i livelli di indebitamento e la capacità di solvenza? Luigi De Luca, Real Estate Manager di KRUK Italia, azienda specializzata nella gestione degli Npl, non rileva eccessive preoccupazioni nemmeno in questo campo.

“A giudicare dagli ultimi dati pubblicati da Banca d’Italia, – spiega De Luca, –  non sembrerebbe che la guerra in Ucraina abbia avuto effetti particolarmente negativi sul settore del credito. A un anno di distanza dall’inizio del conflitto, i tassi di deterioramento restano su livelli poco preoccupanti anche se, probabilmente, assisteremo ad un’inversione di tendenza nel corso di quest’anno. Per quanto riguarda il settore immobiliare, siamo consapevoli del fatto che il trend rialzista sia ormai in fase di indebolimento; l’indice STOXX Europe 600 Real Estate è crollato di quasi il 30% negli ultimi 12 mesi benché tale dato, come spesso accade, non si sia registrato anche con riferimento alle transazioni tra privati”.

A un anno di distanza dall’inizio del conflitto, i tassi di deterioramento restano su livelli poco preoccupanti

Salvo cause esogene al mercato, i fondamentali inducono a pensare che un crollo del settore sia però assai improbabile, puntualizza De Luca. “L’inflazione dovrebbe tornare sotto controllo grazie alle misure intraprese dalle banche centrali oltre che dai Governi europei, i quali sono intervenuti in diversi modi per arginare il problema dei rincari energetici, principale causa della fiammata inflazionistica”, conclude.

Francesca Fantuzzi, Jll ItaliaJll Italia

Mercato immobiliare, previsioni 2023

Come sarà, quindi, il mercato immobiliare nel secondo anno di guerra che si apre con il 2023?

“Per il 2023 ci attendiamo un clima di cauta positività, – risponde Fantuzzi, Jll, – con fondamentali solidi e una ripresa dei volumi nella seconda parte dell’anno. Nel settore office, che rimane la prima asset class in termini di investimento, i costi di finanziamento potrebbero influire sugli investimenti d’altro canto, la diminuzione delle aspettative d’inflazione è un elemento che potrebbe determinare un effetto positivo, soprattutto a partire dalla seconda metà dell’anno.

Lato occupiers, la domanda è trainata da processi di ottimizzazione di spazi e di costi, operazioni di razionalizzazione e consolidamento di spazi e dalla necessità di rispettare impegni di sostenibilità al 2030. La combinazione di questi elementi supporta la previsione di un mercato delle locazioni stabile anno su anno.

Lato Logistica, dopo il record di investimenti del 2022, i primi mesi del 2023 mostrano un buon livello di interesse e dinamismo da parte di investitori, seppure in un contesto di maggiore cautela, legata all’incertezza del quadro macroeconomico. Si riscontra inoltre un interesse anche da parte di nuovi operatori attratti dalla persistente domanda di spazi in mercati che rimangono supply-constrained e dalla conseguente crescita dei canoni. La prospettiva per il 2023 è quindi di una domanda solida spinta anche da una rinnovata esigenza di ristrutturazione della supply chain secondo strategie più efficienti, con attenzione ai nuovi standard ESG.

Per il 2023 ci attendiamo un clima di cauta positività

Si conferma un interesse per il settore Living, che è ormai entrato nel radar degli investitori, sia per operazioni Built-to-Rent che Built-to-Sell, con un interesse per operazioni di riconversione da altre destinazioni d’uso. A questo, per l’elevato potenziale in termini di domanda, si aggiungono l’healthcare e Lo Student Housing. Per quanto riguarda il settore Hotel, la sua capacità di assorbire le pressioni inflattive rappresenta un fattore positivo, confermato da risultati di trading superiori al periodo pre-Covid anche a livello globale. Si ritiene che questo trend possa proseguire, seppure con un regime più prudenziale.

Tuttavia, aspetti quali costi operativi più elevati, e ad un limitato accesso al credito determinano una certa criticità per il settore, che si orienterà verso un approccio più cautelativo (Flight to Quality), sebbene l’interesse ed il dinamismo registrato ad inizio dell’anno, conferma il forte interesse per il mercato alberghiero italiano. Per quanto riguarda il retail, settore su cui l’impatto è stato più rilevante sia nel 2020 che a seguito della situazione attuale, si prevede un clima d’incertezza anche nel 2023, soprattutto nei primi sei mesi dell’anno. Un elemento positivo che ha contraddistinto il 2022 rispetto agli anni precedenti riguarda l’ingresso di una quota significativa di newcomers tra gli investitori internazionali che già sono attivi nel settore, con un focus su asset con fondamentali solidi e in location strategiche”.